공인중개사 3자간 등기명의신탁 · 제27회 35번 해설

핵심 해설

매수인 甲이 매도인 乙과 직접 매매계약을 체결하고 등기명의만 丙 앞으로 하기로 한 경우이므로 이는 계약명의신탁이 아니라 '3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)'에 해당하여 ①은 틀리다. 부동산실명법상 3자간 등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 그에 따른 등기(丙 명의 등기)가 모두 무효이므로 ②도 틀리다. 등기가 무효이면 소유권은 애초의 매도인 乙에게 그대로 남아 있으므로 甲에게 귀속된다는 ③도 틀리다. 다만 甲과 乙 사이의 매매계약 자체는 유효하므로, 甲은 그 매매계약에 기하여 乙을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있어 ④가 옳아 정답이다. 丙 명의의 등기가 무효인 이상 丙은 애초에 소유권을 취득하지 못하므로 甲이 丙에게 부당이득반환청구권을 행사한다는 ⑤도 틀리다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

甲이 乙과 직접 매매계약을 맺고 등기만 丙 앞으로 하는 이 사안은 계약명의신탁이 아니라 3자간 등기명의신탁이고, 명의신탁약정과 丙 명의 등기는 모두 무효라서 소유권은 甲이 아니라 매도인 乙에게 그대로 남아 있다. 다만 甲과 乙 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 甲은 그 매매계약에 근거해 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 丙은 애초에 소유권을 취득하지 못했으므로 甲의 부당이득반환청구도 성립하지 않는다.

용어 설명

3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)

매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 등기만 명의수탁자 앞으로 이전하는 형태의 명의신탁으로, 명의신탁약정과 등기 모두 무효이며 매매계약은 유효하다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 계약명의신탁이 아니라 3자간 등기명의신탁에 해당한다.
• ② 틀림. 丙 명의 등기는 무효이다.
• ③ 틀림. 등기가 무효이므로 소유권은 매도인 乙에게 남는다.
• ④ 옳음(정답). 甲과 乙의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
• ⑤ 틀림. 丙은 소유권을 취득하지 못하므로 부당이득반환청구권 성립 전제가 틀렸다.

암기팁

3자간 명의신탁은 등기만 가짜, 매매계약은 진짜 — 진짜인 매매계약을 근거로 甲이 乙에게 이전등기를 달라고 하면 된다.