공인중개사 대항력 · 최우선변제권 · 제27회 33번 해설

핵심 해설

대항요건(인도+주민등록)만으로는 매수인에게 대항할 수 있는 대항력이 발생할 뿐이고, 경매절차에서 우선변제를 받으려면 확정일자를 갖추어야 하므로 확정일자 없이 후순위저당권자보다 우선변제받는다는 ①은 틀리다. 대구광역시(과밀억제권역·군 제외 광역시)의 27회 당시 주택 소액임차인 기준은 보증금 6,000만원 이하·최우선변제 2,000만원인데, 본 사안 보증금은 1억 2천만원으로 이를 초과하여 소액임차인에 해당하지 않으므로 최우선변제권이 인정되지 않아 ②는 틀리다. 판례상 다세대주택은 전입신고 시 지번뿐 아니라 동ㆍ호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정되므로 ③은 틀리다. 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후에 증액된 보증금 부분에 대해서는 그 저당권에 기하여 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다는 것이 판례의 입장이므로 ④가 옳아 정답이다. 확정일자를 먼저 받았더라도 대항요건(인도+전입신고)의 효력은 신고 익일 0시부터 발생하는 반면 저당권은 등기 당일 효력이 발생하므로, 신고일과 저당권설정등기일이 같은 경우에는 저당권이 우선하므로 ⑤는 틀리다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제8조법제처 원문 →

쉬운 설명

대항요건(인도+주민등록)만으로는 매수인에 대한 대항력만 생기고, 경매절차에서 우선변제를 받으려면 확정일자가 있어야 한다. 이 사안의 보증금(1억2천만원)은 대구 등 광역시 소액임차인 기준(6,000만원 이하)을 넘어 최우선변제 대상이 아니고, 다세대주택은 지번만이 아니라 동·호수까지 정확히 전입신고해야 대항력이 인정된다. 핵심 정답은 대항력 있는 임차인이라도 저당권설정등기 후에 증액된 보증금 부분은 그 저당권에 기한 경락인에게 대항할 수 없다는 판례이며, 전입신고일이 저당권설정등기일과 같으면(대항요건은 신고 익일 0시 발생) 저당권이 우선한다.

용어 설명

대항력

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 발생하는, 제3자(양수인ㆍ경락인 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 효력.

최우선변제권

일정 보증금 이하의 소액임차인이 경매절차에서 다른 담보물권자보다 우선하여 일정액을 변제받을 수 있는 권리.

선택지별 해설

• ① 틀림. 확정일자 없이는 경매절차에서 우선변제를 받을 수 없다(대항력만으로는 우선변제순위 확보 불가).
• ② 틀림. 27회 시행 당시 광역시(대구 포함, 과밀억제권역·군 제외) 주택 소액임차인은 보증금 6,000만원 이하여야 하는데, 본 사안 보증금은 1억 2천만원으로 이를 초과하여 소액임차인에 해당하지 않으므로 최우선변제권이 인정되지 않는다(대구의 최우선변제 인정액 2,000만원과 금액은 우연히 같으나 소액임차인 요건 자체를 충족하지 못함).
• ③ 틀림. 다세대주택은 동ㆍ호수까지 정확히 전입신고해야 대항력이 인정된다(판례).
• ④ 옳음(정답). 저당권설정등기 이후 증액된 보증금 부분은 경락인에게 대항할 수 없다(판례).
• ⑤ 틀림. 신고일과 저당권설정등기일이 같은 경우 저당권이 우선한다(대항요건은 익일 0시 발생).

암기팁

보증금 올린 날이 저당권보다 늦으면 인상분은 경락인에게 안 통한다 — 증액분은 후순위 취급이다.