공인중개사 직접거래 · 제27회 25번 해설

핵심 해설

중개의뢰인을 대리하여 타인에게 중개대상물을 임대하는 행위는 통상적인 대리행위로서 법 제33조가 금지하는 행위에 해당하지 않으므로 ㄱ은 금지행위가 아니다. 분양대행은 중개행위 자체가 아니므로 분양대행 수수료에는 법정 중개보수 제한이 적용되지 않아 초과 수령해도 금지행위에 해당하지 않으므로 ㄴ도 아니다. 판례에 따르면 중개의뢰인인 소유자로부터 처분에 관한 대리권을 수여받은 대리인은 실질적으로 거래당사자와 같은 지위에 있으므로, 그 대리인과 직접 거래하는 것은 금지행위인 직접거래에 해당한다고 보아 ㄷ은 금지행위이다. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 법 제33조에 명시된 금지행위이므로 ㄹ도 해당한다. 따라서 금지행위에 해당하는 것은 ㄷ, ㄹ이므로 정답은 ②이다.

법령 근거

• 공인중개사법 제33조법제처 원문 →

쉬운 설명

중개의뢰인을 대리해 타인에게 임대하는 것은 통상적인 대리행위일 뿐 금지행위가 아니고, 분양대행은 중개행위 자체가 아니라서 법정 중개보수 제한을 초과해 받아도 금지행위가 아니다. 반면 판례는 소유자로부터 처분권한을 위임받은 대리인은 실질적으로 거래당사자와 같으므로 그 대리인과 직접 거래하는 것을 금지행위인 직접거래로 보고, 부동산 매매를 업으로 하는 행위도 명시적 금지행위이다.

용어 설명

직접거래

개업공인중개사가 중개의뢰인과 거래당사자로서 직접 거래하는 것으로, 대리권을 수여받은 대리인과의 거래도 판례상 포함된다.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ, ㄴ은 금지행위에 해당하지 않는다.
• ② 옳음(정답). ㄷ, ㄹ은 금지행위에 해당한다.
• ③ 틀림. ㄱ, ㄴ은 금지행위가 아니다.
• ④ 틀림. ㄱ은 금지행위가 아니다.
• ⑤ 틀림. ㄴ은 금지행위가 아니다.

암기팁

대리권 있는 대리인은 사실상 본인이나 마찬가지 — 그와 거래하면 본인과 직접거래한 것과 똑같이 걸린다.