공인중개사 중개 · 법정지상권 · 제26회 81번 해설

핵심 해설

공인중개사법령상 '중개'란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 법정지상권은 물권으로서 그 양도(매매)를 알선하는 행위도 '권리의 득실변경'을 알선하는 것이므로 중개에 해당한다는 것이 판례의 입장이다.

법령 근거

• 공인중개사법 제2조(정의)법제처 원문 →

이론 근거

용어의 정의는 법 적용범위(무등록중개업 처벌, 자격제도 등)를 가르는 출발점이므로 판례를 통한 개념 확정이 중요하다.

쉬운 설명

법정지상권처럼 이미 법으로 생긴 권리라도, 그 권리를 사고파는 것을 도와주는 행위는 '중개'에 포함됩니다. 반대로 1회성 거래, 외국 자격증, 개인사무소 소속공인중개사를 법인 소속으로만 한정하는 것, 중개보조원에게 설명의무를 지우는 것은 모두 잘못된 설명입니다.

용어 설명

중개

중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것

법정지상권

법률의 규정(민법 제305조, 366조 등)에 의하여 당연히 성립하는 지상권으로, 당사자의 설정계약 없이도 인정되는 물권

소속공인중개사

개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개인·법인 불문)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 업무를 보조하는 자

중개보조원

공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반사무 등을 보조하는 자

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 법정지상권은 법률의 규정에 의해 성립하는 물권이지만, 그 이후 이를 제3자에게 양도하는 행위를 알선하는 것은 권리의 득실변경을 알선하는 행위로서 공인중개사법상 '중개'에 해당한다는 것이 판례의 태도이다.
• ② 틀림. 판례는 '중개를 업으로 한다'는 것은 반복·계속성과 영업성(불특정다수를 대상으로 한 반복적 의사)을 요건으로 하며, 단 1회의 중개행위만으로는 이를 업으로 한 것으로 볼 수 없다고 본다.
• ③ 틀림. 공인중개사법상 '공인중개사'는 이 법에 따라 국내에서 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여 공인중개사 자격을 취득한 자를 말하며, 외국의 법에 따라 자격을 취득한 자는 이에 해당하지 않는다.
• ④ 틀림. 소속공인중개사는 법인인 개업공인중개사뿐 아니라 개인인 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(중개업무 수행자 또는 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자)도 포함하는 개념이다.
• ⑤ 틀림. 중개대상물의 확인·설명의무는 개업공인중개사(및 중개행위를 한 소속공인중개사)의 의무이며, 중개보조원은 현장안내 등 단순한 업무보조만을 담당할 뿐 확인·설명의무를 부담하지 않는다.

암기팁

법정지상권 양도 알선=중개 O, 1회성=업 X, 외국자격=공인중개사 X, 중개보조원=설명의무 X