공인중개사 대위등기 · 분리처분금지 · 제29회 17번 해설
집합건물의 등기에 관한 설명으로 옳은 것은?
구분건물의 대지권 변경등기는 원칙적으로 구분소유자 각자가 신청하여야 하나, 1동 건물에 속하는 다른 구분건물 소유명의인의 협조가 어려운 경우를 대비하여 어느 구분소유자든 다른 구분소유자를 대위하여 대지권변경등기를 신청할 수 있도록 하고 있다. 제29회 공인중개사 시험 「부동산공시법령 및 부동산관련세법」 17번 문제입니다. 정답은 ②이고, 근거는 부동산등기법 제60조입니다.
- ① 등기관이 구분건물의 대지권등기를 하는 경우에는 건축 물대장 소관청의 촉탁으로 대지권의 목적인 토지의 등 기기록에 소유권, 지역권, 전세권 또는 임차권이 대지권 이라는 뜻을 기록하여야 한다.
- ② 구분건물로서 그 대지권의 변경이 있는 경우에는 구분 건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다 른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 대지권 의 변경등기를 신청할 수 있다.
- ③ ‘대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기’와 ‘대지권 의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기’의 순서는 순위번호에 따른다.
- ④ 구분건물의 등기기록에 대지권이 등기된 후 건물만에 관 해 저당권설정계약을 체결한 경우, 그 설정계약을 원인 으로 구분건물만에 관한 저당권설정등기를 할 수 있다.
- ⑤ 토지의 소유권이 대지권인 경우 토지의 등기기록에 대 지권이라는 뜻의 등기가 되어 있더라도, 그 토지에 대 한 새로운 저당권설정계약을 원인으로 하여, 그 토지의 등기기록에 저당권설정등기를 할 수 있다.
정답 ②
핵심 해설
구분건물의 대지권 변경등기는 원칙적으로 구분소유자 각자가 신청하여야 하나, 1동 건물에 속하는 다른 구분건물 소유명의인의 협조가 어려운 경우를 대비하여 어느 구분소유자든 다른 구분소유자를 대위하여 대지권변경등기를 신청할 수 있도록 하고 있다. 대지권등기는 건축물대장 소관청의 촉탁이 아니라 구분건물 소유권의 등기명의인의 '신청'에 의하며, 대지권 관련 등기 상호간의 순서는 순위번호가 아니라 '접수번호'에 따른다. 대지권이 등기된 후에는 건물과 토지의 분리처분이 금지되므로 건물만에 대한 새로운 저당권설정등기나 토지만에 대한 새로운 저당권설정등기는 원칙적으로 할 수 없다. 따라서 정답은 ②이다.
법령 근거
쉬운 설명
대지권 변경이 있으면 구분소유자 중 누구든 다른 구분소유자를 대위하여 대지권변경등기를 신청할 수 있다. 대지권등기는 건축물대장 소관청의 촉탁이 아니라 등기명의인의 '신청'으로 이루어지고, 대지권 관련 등기 상호간 순서는 순위번호가 아니라 접수번호에 따르며, 대지권이 등기된 후에는 분리처분금지 원칙상 건물만 또는 토지만에 새로운 저당권설정등기를 할 수 없다. 대위등기의 가능성을 알고 나머지 함정(촉탁 주체, 순위 기준, 분리처분금지)을 구분하는 것이 핵심이다.
용어 설명
- 대위등기
- 등기신청권자를 대신하여 이해관계 있는 제3자가 자기 명의로 등기를 신청하는 것으로, 대지권변경등기의 경우 다른 구분소유자를 대위하여 신청할 수 있다.
- 분리처분금지
- 대지권 등기 후에는 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분(저당권 설정 등)할 수 없다는 집합건물법상 원칙.
선택지별 해설
- ① 틀림. 대지권등기는 건축물대장 소관청의 촉탁이 아니라 구분건물 소유권 등기명의인의 신청에 따라 이루어진다.
- ② 옳음(정답). 대지권변경이 있는 경우 다른 구분소유자를 대위하여 변경등기를 신청할 수 있다.
- ③ 틀림. 대지권 관련 등기 간 순서는 순위번호가 아니라 접수번호에 따른다.
- ④ 틀림. 대지권 등기 후에는 분리처분금지 원칙상 건물만에 관한 새로운 저당권설정등기를 할 수 없다.
- ⑤ 틀림. 토지의 소유권이 대지권인 경우 그 토지 등기기록에 새로운 저당권설정등기를 할 수 없다(분리처분금지).
암기팁
대지권 등기 후엔 건물과 땅이 부부처럼 붙어 다녀 - 따로 저당 잡히려는 시도는 전부 무효.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제29회 17번. 해설은 풀다패스가 작성했습니다.
3단계로 합격까지
풀다패스는 이 3단계로 움직입니다. 각 단계를 눌러 자세히 보실 수 있어요.